יש לי שאלה. אם אני קונה את הדירה (שלא יקרה, 320000 שח לאחר שיפוץ) אז איך אפשר ליפול במקרה כזה? בעצם אין פה סיכון כי גם אם מחיר הדירה ירד זה לא רלוונטי מבחינתי כי זה נכס שאני לא מוכר ואם כבר לאורך עשרות שנים אני בטוח שהנכס יכפיל את עצמו ואף יותר מזה.

מעלה גדולה יש להשקעה בדירה והיא שאין אפשרות לדעת כל שנייה את שווי השוק שלה על המסך בבית.
בפוסט למשקיע המתחיל – איך לבחור את ההשקעה המתאימה לי, מוצע למי שלא יכול לסבול תנודתיות (הייתי אומר רוב האנשים הרגילים…) לבחור ברכיבים סולידיים ואג”חים. לאור החישוב בפוסט ובתגובה שמעלי – השקעה בדירה היא עדיין יותר טובה.

ג.נ. אני מחזיק בנדלן, אמנם באירופה, שם הנתונים שונים בהרבה לטובה. בזמן שקניתי (לפני המשבר) ההון העצמי הדרוש היה אפסי ודמי השכירות גבוהים ב23% מהמשכנתא (ל25 שנה). במילים אחרות, בתום התקופה רווח של מאות אלפי אירו בהשקעה של כ10000 וללא מיסים…

נ.ב. לא התייחסת בפוסט להיבט הסיכון שהוא יכול להיות גבוה מאד. כגון במקרה של ירידת ערך ממשי יכול לקרות כמו שקרה במשבר באנגליה לפני יותר מעשור, שהבנק דורש את הערבויות העודפות (מה שהערך הנוכחי של הדירה לא מכסה) נגד החוב הקיים. אם למשקיע אין את הערבויות הנדרשות הבית מוצע למכירה. או במקרה של דירה לא מושכרת (מה שקרה לי, שהייתי צריך לשפץ במשך כשנה) כל התשלום החודשי חייב לבוא מהכיס הפרטי. גם כאן אם המשקיע לא יכול לשאת בהוצאה הזאת, הבית מוצע למכירה. בשני המקרים המשקיע נשאר חייב לבנק באופן פרסונלי את שאר הכסף שלא הצליחו לגייס במכירה הפומבית. זו תהיה המציאות בד”כ, וודאי במקרה של ירידת ערך, אבל אפי’ כגון במקרה השני, בד”כ במכירות פומביות הבית נמכר בפחות משווי השוק שלה, הוסף לכך את עלויות הנוטריונים, המכירה, ההוצאה לפועל, מיסים על מכירה פומבית, קנסות שונים שהבנק מוסיף וכו’ וכו’. בקיצור זה יכול להסתבך לסיפור של פשיטת רגל לכל החיים. מצד שני במניות (לא ממונפות) אין אפשרות להפסיד יותר ממה שהושקע.
ועוד לא נגעתי בבעיה שבקלות אפשר ‘ליפול’ על דירה במצב גרוע בהרבה ממה שהיא נראתה בהתחלה, מה שגורר עלויות לא צפויות נוספות. הגם שגם במניה אפשר ליפול על אחת שנשארת לדשדש, אבל אם מפזרים את הסיכון (כמו שכתוב במדריכים באתר) הסיכון נמוך בהרבה.

כמה נקודות:

1. שוק המניות הישראלי הניב תשואה ממוצעת (נומינלית) של כמעט 10% בעשור האחרון. תשואה של 10% משמעותה הכפלת כספך כל 7 שנים בערך, או פי 4 ב- 14 שנה. יותר טוב מפי 3 על הדירה.

2. פרט לשנתיים האחרונות, מחירי הדירות בארץ איבדו מערכם מבחינה ריאלית, ולכן אינך יכול להיות בטוח שמחיר הנכס שתקנה לא ירד לאורך השנים.

3. האם הדירה שאתה קונה זולה היום? אולי היא נמכרת במחיר יקר ותספוג הפסד. בניגוד לדירה, שקשה יחסית לדעת אם היא זולה או יקרה, בהחלט ניתן ללמוד כיצד להעריך אם מניה נסחרת בזול או ביוקר (אני אפילו מעביר קורס בנושא).

ועוד משהו: משכתנא של 200 אלף ש”ח ל- 15 שנה בריבית ממוצעת של (נניח) 5%, משמעותה החזר חודשי של כ- 1600 ש”ח. אם השכירות החודשית שלך היא 1600 ש”ח על הדירה, מדובר בתשואת שכירות שנתית של כ- 6.5%. מעטות (אם בכלל) הדירות שמניבות בתקופה הנוכחית תשואת שכירות גבוהה שכזו. אם מצאת כזו דירה, זאת בהחלט יכולה להיות השקעה מעניינת.

קראתי את הפוסט האחרון שלך בעניין רב מאחר ואני מושקע כבר מספר שנים בשוק ההון ושוקל לגוון גם בהשקעות בנדל”ן מניב.

יש נקודה מרכזית אחת שלא התייחסת אליה בחישוב. נניח שמצאתי דירה שעלותה 300,000 ש”ח. מתוכם אני משלם 100,000 מהון עצמי ועוד 200,000 ע”י משכנתא (ל10-15 שנה). אם השכירות מכסה את המשכנתא ומחיר הדירה נשאר זהה, שילשתי את ההון תוך 10-15 שנה שזה לא קל גם בשנים טובות בשוק ההון
אשמח להתייחסותך
מיכאל.