התיק של ינון

האם המינוף בדירה להשקעה באמת עובד ?

23/08/2010 • ינון אריאלי

כבר עסקתי בשאלת ה”השקעה במניות או השקעה בנדל”ן” פעמים רבות, ואם אתם קוראים קבועים שלי, אתם בוודאי יודעים מה ההעדפה שלי: מניות כמובן. אבל אז קפצו אנשים וצעקו: “ומה עם המינוף?”

הרי כל העניין ברכישת דירה להשקעה הוא העובדה, שהמשקיע יכול להשתמש בהרבה יותר כסף ממה שיש לו. לכן יצאתי לבדוק: האם רוכשי הדירות להשקעה באמת מצליחים להרוויח מהמינוף? המסקנות עשויות להפתיע אתכם.

אם יש בידיכם 300 אלף שקל במזומן, שום בית השקעות לא ילווה לכם 700 אלף שקל נוספים כדי שתקנו בהם מניות. לעומת זאת, כשאתם קונים דירה, הבנקים יאפשרו לכם לקבל את סכום ההלוואה הזה כמשכנתה בריבית נמוכה יחסית, ולהחזירו על פני 20 שנה ויותר. היתרון הטמון במינוף הזה ברור: אפשר להגדיל את התשואה על ההון שלכם.

אבל זה יקרה רק אם התשואה שתשיגו תהיה גבוהה מהריבית על ההלוואה. חלק נכבד מהמשכנתאות היום צמודות לריבית הפריים, שהיסטורית עומדת על בין 4% ל-5%. המשמעות היא שהנכס שלכם צריך להניב תשואה גבוהה יותר מהערכים האלה. האם זה קורה בפועל?

 רבים מעדיפים להתעלם מהעובדה שמחירי הדירות לא תמיד עולים. אמנם, בשנתיים האחרונות מחירי הדירות החדשות זינקו ביותר מ-30%, אך למעשה, ריאלית, מחיר דירה ממוצעת בארץ איבד כמעט 25% מערכו בשמונה השנים שלפני כן. במלים אחרות, מחירי הדירות חזרו למחיר הריאלי של תחילת שנת 2000. נכון, מדובר בממוצע ארצי, וישנם אזורים שעלו יותר באותן שנים. יחד עם זאת, המספרים הם חד-משמעיים: מחירי הדירות עולים בממוצע רב-שנתי של כ-2%-3% בשנה בלבד.

 הנה עובדה נוספת ממאגר הנתונים הממשלתי: התשואה השנתית הממוצעת שמתקבלת מהשכרת דירה נעה בין 3%-5%. אם תחברו את שתי התשואות יחד, ובהנחות אופטימיות, תמצאו שהתשואה (הנומינלית) הכוללת מדירה להשקעה נעה סביב 5%-7%.

אם נשקלל את הוצאות הבלאי, השיפוצים והוצאות תחזוקה ושדרוג נוספות, הרי שהתשואה תהיה נמוכה בכ-0.5%-1% נוספים. קניית דירה או מכירתה כרוכות לעתים גם בתשלומי מס מסוימים, העשויים לצמצם את התשואה עוד יותר. מסקנה: המינוף הוביל את רוכש הדירה הממוצע לקבל תשואה גבוהה בכ-1% בלבד מהריבית על המשכנתה, וזה במקרה האופטימלי ביותר, שבו הניבה הדירה עליית מחיר ותשואת שכירות בקצה העליון של הערכים הממוצעים.

האם הפרש כזה הופך את המינוף ליעיל? בהתחשב בסיכון ובחוסר הנזילות הכרוכים ברכישת דירה להשקעה, הפער הזה קטן מדי. שוק המניות, אגב, למרות התנודתיות הרבה, הניב תשואה (נומינלית) של כ-10% בעשור האחרון (או 8% בניכוי מס רווחי הון של 20%). המינוף האפשרי כאן קטן יחסית, אבל יש לו פוטנציאל להיות אטרקטיבי הרבה יותר.

לסיכום: היום, כשריבית הפריים נמוכה למדי, יש אמנם יתרון למינוף הגדול המתאפשר בדירה להשקעה. אבל אם אתם חושבים כי הדברים יישארו כך לנצח, אתם כנראה טועים. בין שנגיד בנק ישראל יבחר להעלות את הריבית לאט או מהר יותר, היא תחזור בסופו של דבר לרמתה הממוצעת, והמסקנות שהצגתי כאן ימשיכו להיות נכונות גם בעתיד.

דיון

  • גבי ג1  24/08/2010

    ינון שלום,
    מנסיון אישי עם 2 דירות המספרים שאתה נותן לא מדוייקים לפחות במקרים שלי. דירה אחת 3 חדרים בנאות אפקה בת”א היתה שווה כ 160,000 דולר בשנת 2000 והיום שווה לפחות 350-400,000 דולר. דירה שנייה בפרדס חנה כרכור היתה שווה כ 105,000 דולר כשנרכשה בשנת 1996 לערך, והים שווה כ 150,000 דולר וצפונה.
    גבי

  • ינון אריאלי  24/08/2010

    היי גבי,

    הנתונים בכתבה הם נתונים ממוצעים. כמו שאתה בוודאי יודע, לכל ממוצע יש יוצא דופן, ולפעמים יוצא הדופן הוא חריג אפילו בצורה קיצונית (לצד החיובי או השלילי). לכן, אין סתירה.

    שים לב כי מחיר הדירה בת”א עלה בכ- 7-8% בשנה בממוצע ומחיר הדירה בפרדס חנה עלה בכ- 2% בממוצע. אם תעשה ממוצע של השתיםם, תקבל משהו בסביבות 4-5%, לא גבוה בהרבה ממה שנאמר בכתבה.

    אני מאחל לך שמחירי הדירות שלך ימשיכו להיות גבוהים יותר מהממוצע גם בעתיד.

  • מיכאל1  24/08/2010

    היי ינון,

    קראתי את הפוסט האחרון שלך בעניין רב מאחר ואני מושקע כבר מספר שנים בשוק ההון ושוקל לגוון גם בהשקעות בנדל”ן מניב.

    יש נקודה מרכזית אחת שלא התייחסת אליה בחישוב. נניח שמצאתי דירה שעלותה 300,000 ש”ח. מתוכם אני משלם 100,000 מהון עצמי ועוד 200,000 ע”י משכנתא (ל10-15 שנה). אם השכירות מכסה את המשכנתא ומחיר הדירה נשאר זהה, שילשתי את ההון תוך 10-15 שנה שזה לא קל גם בשנים טובות בשוק ההון
    אשמח להתייחסותך
    מיכאל.

  • ינון אריאלי  24/08/2010

    היי מיכאל,

    כמה נקודות:

    1. שוק המניות הישראלי הניב תשואה ממוצעת (נומינלית) של כמעט 10% בעשור האחרון. תשואה של 10% משמעותה הכפלת כספך כל 7 שנים בערך, או פי 4 ב- 14 שנה. יותר טוב מפי 3 על הדירה.

    2. פרט לשנתיים האחרונות, מחירי הדירות בארץ איבדו מערכם מבחינה ריאלית, ולכן אינך יכול להיות בטוח שמחיר הנכס שתקנה לא ירד לאורך השנים.

    3. האם הדירה שאתה קונה זולה היום? אולי היא נמכרת במחיר יקר ותספוג הפסד. בניגוד לדירה, שקשה יחסית לדעת אם היא זולה או יקרה, בהחלט ניתן ללמוד כיצד להעריך אם מניה נסחרת בזול או ביוקר (אני אפילו מעביר קורס בנושא).

    ועוד משהו: משכתנא של 200 אלף ש”ח ל- 15 שנה בריבית ממוצעת של (נניח) 5%, משמעותה החזר חודשי של כ- 1600 ש”ח. אם השכירות החודשית שלך היא 1600 ש”ח על הדירה, מדובר בתשואת שכירות שנתית של כ- 6.5%. מעטות (אם בכלל) הדירות שמניבות בתקופה הנוכחית תשואת שכירות גבוהה שכזו. אם מצאת כזו דירה, זאת בהחלט יכולה להיות השקעה מעניינת.

  • גבי ג1  25/08/2010

    תודה על תשובתך. לא נראה לי שאלו דוגמאות פרטניות אלא משקפות לפחות את האזורים בהם מדובר. כאן אולי המקום לעדכן שאת הדירות שלי מכרתי לפני מספר שנים ולכן לא נהניתי מהעליות שתארתי אלא מחלקן בלבד. עדכון נוסף למי שעקב אחרי התבטאויותי בעבר – כאשר השקעתי כסף רב בנדל”ן בחו”ל. חלק נכבד מההשקעות שהיו אמורות להיות סולידיות הלך לנדל”ן עסקי מניב בקנדה ובשורה התחתונה ההשקעה הזאת הייתה נפילה גדולה מאוד בפני עצמה, והמצב אף גרוע יותר אם אני לוקח בחשבון את החלופה שהייתה בסופו של דבר בארץ, אבל את ההתפתחויות בארץ לא יכולתי לצפות כמובן.

  • נתן  26/08/2010

    תודה ינון,

    מעלה גדולה יש להשקעה בדירה והיא שאין אפשרות לדעת כל שנייה את שווי השוק שלה על המסך בבית.
    בפוסט למשקיע המתחיל – איך לבחור את ההשקעה המתאימה לי, מוצע למי שלא יכול לסבול תנודתיות (הייתי אומר רוב האנשים הרגילים…) לבחור ברכיבים סולידיים ואג”חים. לאור החישוב בפוסט ובתגובה שמעלי – השקעה בדירה היא עדיין יותר טובה.

    ג.נ. אני מחזיק בנדלן, אמנם באירופה, שם הנתונים שונים בהרבה לטובה. בזמן שקניתי (לפני המשבר) ההון העצמי הדרוש היה אפסי ודמי השכירות גבוהים ב23% מהמשכנתא (ל25 שנה). במילים אחרות, בתום התקופה רווח של מאות אלפי אירו בהשקעה של כ10000 וללא מיסים…

    נ.ב. לא התייחסת בפוסט להיבט הסיכון שהוא יכול להיות גבוה מאד. כגון במקרה של ירידת ערך ממשי יכול לקרות כמו שקרה במשבר באנגליה לפני יותר מעשור, שהבנק דורש את הערבויות העודפות (מה שהערך הנוכחי של הדירה לא מכסה) נגד החוב הקיים. אם למשקיע אין את הערבויות הנדרשות הבית מוצע למכירה. או במקרה של דירה לא מושכרת (מה שקרה לי, שהייתי צריך לשפץ במשך כשנה) כל התשלום החודשי חייב לבוא מהכיס הפרטי. גם כאן אם המשקיע לא יכול לשאת בהוצאה הזאת, הבית מוצע למכירה. בשני המקרים המשקיע נשאר חייב לבנק באופן פרסונלי את שאר הכסף שלא הצליחו לגייס במכירה הפומבית. זו תהיה המציאות בד”כ, וודאי במקרה של ירידת ערך, אבל אפי’ כגון במקרה השני, בד”כ במכירות פומביות הבית נמכר בפחות משווי השוק שלה, הוסף לכך את עלויות הנוטריונים, המכירה, ההוצאה לפועל, מיסים על מכירה פומבית, קנסות שונים שהבנק מוסיף וכו’ וכו’. בקיצור זה יכול להסתבך לסיפור של פשיטת רגל לכל החיים. מצד שני במניות (לא ממונפות) אין אפשרות להפסיד יותר ממה שהושקע.
    ועוד לא נגעתי בבעיה שבקלות אפשר ‘ליפול’ על דירה במצב גרוע בהרבה ממה שהיא נראתה בהתחלה, מה שגורר עלויות לא צפויות נוספות. הגם שגם במניה אפשר ליפול על אחת שנשארת לדשדש, אבל אם מפזרים את הסיכון (כמו שכתוב במדריכים באתר) הסיכון נמוך בהרבה.

  • אבי פרוכטמן  10/04/2012

    היי ינון בהמשך לניתוח שלך מעלה האם הוא ישתנה במידה הדירה נרכשת בכסף מזומן ונמצא התיק השקעות מבוזר ופחות או יותר מושקע ע”פ ההמלצות שלך ושל אחרים וחכמים בתחום?
    תודה אבי

  • ינון אריאלי  11/04/2012

    היי אבי,
    נכס נדל”ני כמו דירה יכול לעזור בפיזור ההשקעות שלך היות ואין לו בהכרח קורלציה לשוק ההון. עם זאת, לטווח הארוך וללא המינוף, אני לא רואה יתרון לרכישת דירה על פני תעודת סל אג”חית, שגם היא תציג תנודתיות נמוכה ואפילות תניב תשואה גבוהה יותר.

  • שלומי  30/01/2013

    היי ינון לפני שלוש שנים קניתי במזומן שתי דירות בבאר שבע כל אחת במחיר של 250000 שח. כיום השווי שלהן יחד כ 750000 שח ולא לדסר על 4900 שח הכנסה בחודש משניהם יחד.

    יש לי שאלה. אם אני קונה את הדירה (שלא יקרה, 320000 שח לאחר שיפוץ) אז איך אפשר ליפול במקרה כזה? בעצם אין פה סיכון כי גם אם מחיר הדירה ירד זה לא רלוונטי מבחינתי כי זה נכס שאני לא מוכר ואם כבר לאורך עשרות שנים אני בטוח שהנכס יכפיל את עצמו ואף יותר מזה.

השאר תגובה

* כתובת המייל שלך לא תפורסם
* אנו מנועים מלענות על שאלות בנוגע למניות ספציפיות