התיק של ינון

האם שוק הנדל”ן והבנקים בישראל בדרך לקריסה?

22/11/2020 • ינון אריאלי
האם שוק הנדל”ן והבנקים בישראל בדרך לקריסה?

משבר סאב-פריים לא, אבל ירידה במחירי הדירות אפשרית לתקופה מסוימת.

הרשת מוצפת בדיבורים על השקעה בנדל”ן – קנית דירה למגורים, דירה להשקעה, משכנתא, מחזור משכנתא וכיו”ב, אבל תמיד מהצד האופטימי של הדברים עם אמירות כמו “שוק הנדל”ן תמיד חיובי” או “מחירי הדיור תמיד עולים”, אבל בפועל זה לא כך. מצד אחד, מחירי הדירות בישראל, כמו שוק המניות, נמצאים במגמת עלייה בטווח הארוך, אבל כמעט בכל עשור יש לפחות כמה שנים בהן שוק הדיור מתקרר ורואים ירידות מחירים.

מקור התמונה: דה מרקר

הפעם האחרונה הייתה בין 1997 ל-2008, כשהסתיים גל העלייה מרוסיה, ומחירי הדירות בכל הארץ ירדו בחדות. הקורונה בלמה את הצמיחה הכלכלית בישראל, העלתה את האבטלה, עסקים רבים סגורים ויתקשו לשוב לתפקד, קניונים רבים סגורים כבר תקופה ממושכת, וגם אי הוודאות הפוליטית בשיא – כל אלו עלולים להוביל להאטה בשוק הנדל”ן בשנים הקרובות. השאלה המרכזית היא עד כמה חמורה היא תהיה?

באיזה מידה השפיעה הקורונה על הכלכלה המקומית?

הסגר הראשון בעקבות הקורונה הוביל לשיתוק של עסקים רבים בישראל ושיעור האבטלה זינק ל-12%. הסגר השני הוסיף שמן למדורה וכפי שזה נראה כרגע, אנחנו בדרך לסגר שלישי לקראת סוף השנה וזינוק של האבטלה ל14%. ברור שלמדיניות דמי האבטלה הנדיבה של הממשלה יש חלק בשיעור האבטלה הגבוה והוא כנראה יתמתן בהמשך, אבל ייתכן ועדיין נראה תרחיש פסימי כמו זה שעליו דיבר בנק ישראל בכמה תחזיות שונות – צמיחה שלילית ב-2020 וצמיחה של 1% בלבד בתמ”ג ב-2021. כלומר, גם בשנה הבאה יכול להיות שישראל תישאר במיתון כמו מדינות רבות ברחבי הגלובוס.

ההאטה במשק הובילה לירידה זמנית בהיקף לקיחת המשכנתאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אבל בחודשים האחרונים ההיקף החודשי כבר חזר להיות גבוה אפילו מזה של החודשים החזקים ביותר בשנה שעברה. כנראה שהריבית הנמוכה של המשכנתאות דוחפת אנשים רבים לקנות דירה למרות ההאטה במשק. מצד שני, היקף רכישת הדירות להשקעה המשיך לרדת בחודשים האחרונים, מה שמרמז שהמשקיעים רואים את התמונה אחרת מהציבור הרחב.

בכל מקרה, הגידול האדיר בהיקף המשכנתאות הוביל לכך שנכון לסוף יוני 40% מתיק ההלוואות של הבנקים מורכב ממשכנתאות. זה כפול משיעור המשכנתאות ב-2008. ביחד עם האשראי לקבלנים שבונים את הדירות, שיעור החשיפה של הבנקים לנדל”ן הוא מעל 50%. נשמע מוכר? נכון, זה מזכיר את המצב של הבנקים האמריקנים ערב משבר הסאב-פריים, אבל יש מספר הבדלים מהותיים.

כמה אנשים לא יכולים לשלם את המשכנתא שלהם כרגע?

הנתונים שנרשמו בשוק המשכנתאות בחודשים מאי-יוני היו נראים מפחידים, כאשר היקף הקפאות המשכנתא בישראל זינק לשיא של 25% מתוך תיק המשכנתאות של הבנקים. מאז, הסגר הסתיים, רבים מהלווים חזרו לשלם, וכרגע 11.5% מהמשכנתאות של הציבור נמצאות בהסדר דחייה. אלו חדשות טובות, אבל זה עדיין שיעור גבוה למדי בהשוואה היסטורית. אצל מזרחי טפחות הבעיה אפילו חריפה יותר – 26% מתיק המשכנתאות של הבנק בהקפאה.

לפי הנתונים של בנק ישראל, 40% מלוקחי המשכנתאות גם לקחו הלוואות צרכניות לרכישת רכב, טיול בחו”ל או לסגירת המינוס, כך שבפועל החוב שלהם לבנקים גדול יותר, ועדיין לא דיברנו על אלפי עסקים שנקלעו לקשיים וההלואות שלהם הוקפאו גם כן.

לאור המשך ההאטה במשק, בימים אלו בוחנים ראש הממשלה והנגיד את האפשרות לתת ללווים המתקשים הארכה נוספת של עד 18 חודשים בהקפאת המשכנתא. ביחד עם הארכת דמי האבטלה עד אמצע 2021 זו כנראה דחייה של הקץ הבלתי נמנע – עלייה בשיעור הדיפולטים בשוק המשכנתאות, אבל את זה אף אחד לא רוצה לראות בקדנציה שלו.

האם הבנקים באמת בסיכון פיננסי?

בניגוד לרגולטור האמריקני המקל של 2008, המפקח על הבנקים הוא גוף שמרן למדי, שקרא את מפת התנפחות הנדל”ן בישראל ודרש מהבנקים להגדיל את ההון העצמי שלהם בצורה משמעותית בשנים האחרונות. זה בא על חשבון הדיבידנדים למשקיעים, אבל זה חיזק את המאזנים של הבנקים והפך אותם לחסינים יותר גם למשבר מפתיע כמו הקורונה. גם בהנהלות הבנקים הבינו את הסיכונים, וייקרו את המשכנתאות למרות שהריבית במשק נשארה אפסית.

הבנקים הישראלים גם נוקטים במדיניות הלוואות שמרנית הרבה יותר מאחיהם האמריקנים. הם מגבילים את שיעור המשכנתא למקסימום 75% משווי הנכס. למעשה, כ-60% מהישראלים לוקחים משכנתא בשיעור של עד 60% משווי הדירה, ושיעור המימון אף יורד ככל שמחיר הדירה נמוך יותר. רק 40% מנוטלי המשכנתאות לקחו אותן בשיעור של 60%-75% משווי הדירה. לשם השוואה, בתקופת בועת הסאב פריים בארה”ב, הבנקים האמריקנים חילקו משכנתאות בנדיבות רבה, אפילו קרוב ל-100% משווי הנכס.

השמרנות של הבנקים המקומיים באה לידי ביטוי גם בהטלת מגבלה על גובה המשכנתא ביחס לכושר ההשתכרות של הלווים. הבנקים מקפידים שההחזר החודשי של הקרן והריבית לא יעלה על 35% מההכנסה החודשית של בית האב. לפי הנתונים של בנק ישראל, כ-60% מהישראלים משלמים כל חודש החזר שנמוך מ-30% מגובה השכר שלהם (כלומר, אם השכר המשפחתי הוא הוא 10,000 שקלים בחודש, אז החזר המשכנתא של משפחה ישראלית ממוצעת יהיה נמוך מ-3,000 שקלים בחודש). לשם השוואה, הבנקים האמריקנים היו הרבה יותר מקלים בתקופת בועת הסאב פריים, והם חילקו ללווים הלוואות דיור וצרכנות בסכום שהיה גבוה מההכנסה החודשית שלהם.

פרופיל רוכש הדירה הישראלי גם “בטוח” יותר מהלווה האמריקני הטיפוסי שהיה במשבר הסאב פריים. מניתוח של חברת דירוג האשראי CofaceBdi, מרבית החוב (82%) נלקח על ידי לקוחות המדורגים בשני החמישונים העליונים, כאשר רק 13% מהלווים נמצאים בדירוג הביניים ו-6% בדירוג האשראי הנמוך. בשביל לקבל פרופורציה, שיעור הלווים ברמה הנמוכה ביותר בארה”ב הגיע ל-23.5% בסוף 2006, כשנה לפני התפוצצות בועת הסאב פריים.

עם זאת, ברמת הדירוג התחתונה נמצאים כ-8.8% מהאוכלוסייה בישראל, כאשר רמת סיכון שלהם להחזר המשכנתא היא 50%, סיכון גבוה למדי. שליש מתוכם מפגרים בתשלומים וחלקם כבר נמצאים בהליכי גבייה משפטיים. להערכת CofaceBdi מדובר ב-4.6%-3% מסך תיק האשראי למשכנתאות, כ־16 מיליארדי שקלים, ומשם יכולה לצוץ בעיה חריפה יותר לבנקים.

שורה תחתונה, גם השמרנות של הבנקים לא תמנע מהם להפסיד יותר כסף מהרגיל ברבעונים הקרובים בעקבות הירידה בכושר ההחזר של יותר לווים, אבל המאזנים של הבנקים חזקים ולכן הפגיעה שלהם תהיה מוגבלת. קריסה נוסח סאב-פריים בוודאי לא צפויה במערכת הבנקאית הישראלית. לכן, לדעתי כשהם נסחרים ב-30% מתחת להון העצמי שלהם ומייצרים תשואה טובה על ההון אפילו בתקופה הנוכחית, מניות הבנקים הגדולים נראות מעניינות להשקעה.

מה לגבי שוק הנדל”ן – האם הוא לקראת משבר?

בשוק הנדל”ן התמונה מורכבת יותר ותלוייה באופי הפעילות של כל חברה. באופן כללי, אפשר להעריך שהבעיות הכלכליות של המשק הישראלי לא יפתרו למחרת מציאת החיסון לקורונה, בין השאר משום שהעולם כבר לא ישוב להיות כמו שהוא היה לפני הקורונה. עסקים רבים קיבלו “סתירה” בתקופת הקורונה, שאילצה אותם להתייעל בצורה דרמטית. הם הבינו שאפשר לעבוד עם פחות עובדים ולהתנהל אפילו מהבית. המשמעות היא שחלק מהעובדים לא יחזרו לעבודה, חלק ימשיכו לעבוד מהבית וחלק יועברו למשרות חלקיות. ההשלכות של המהפכה הזו עשויות להיות משמעותיות על שוק המשרדים, שלפני הקורונה היה בתפוסה מלאה יחסית.

גם המעבר של כולנו לקניות און-ליין, שגם כך עבר מהפכה בעשור האחרון, קיבל דחיפה חזקה בעקבות הקורונה. כשאנחנו קונים יותר מהבית אנחנו קונים פחות בקניונים, וגם החברות מבינות את זה, ומעבירות את החנויות הפיסיות שלהן לאינטרנט. המשמעות היא ירידה בתפוסה ובמחירי השכירות בקניונים, מה שיתורגם לירידה ברווחים של חלק מחברות הקניונים. גם אולמות הקולנוע סגורים וסביר להניח שיהיו סגורים עוד חודשים רבים, כך שגם הרווחים משם לא יצילו את בעלי הקניונים. 

גם שוק הדיור למגורים צפוי להיפגע מההאטה במשק. מובן שכל עוד יאושרו הקפאות משכנתאות ויימשך תשלום דמי האבטלה אז הפגיעה הזו תידחה, אבל כשיסתיימו ה”מתנות” האלו אז כנראה שתהיה קפיצה בשיעור הדיפולטים בשוק המשכנתאות. זה לא ייעצר בדוחות הכספיים של הבנקים, אלא יגיע גם לחברות הנדל”ן ולקבלנים, שכבר הקטינו השנה את היקף הפעילות שלהם בצורה משמעותית.

התחלות הבניה החדשה צפויות לעמוד השנה על כ-30,000 דירות בלבד, זאת לאחר שנים בהם ראינו התחלות בניה בהיקף של 50-60 אלף יחידות בשנה. כשבונים כל כך מעט דירות, קשה לראות ירידה משמעותית במחירי הדירות. בנוסף, גם מי שנמצא בחל”ת או מובטל זקוק לדירת מגורים, אולי אפילו גדולה יותר בגלל שיותר אנשים עובדים מהבית וזקוקים לחדר נוסף לעבודה.

מצד שני, אם שיעור הדיפולטים של המשכנתאות יזנק, זה יחייב משפחות רבות למכור את הדירה במרכז ולעבור לגור בשכירות או בפריפריה, כך שגם במרכז ייתכנו ירידות מחירים מסוימות. רמז לתרחיש כזה אפשר כבר לראות בעלייה המחודשת במחירי השכירות בחודשיים האחרונים במקביל לירידה קלה במחירי הדירות. חשוב להדגיש שבחלק מהערים בפריפריה נרשמו ירידות מחירים לא מבוטלות בשנה האחרונה, עוד לפני הקורונה, וזה ייתן מוטיבציה נוספת לבעלי הדירות במרכז לעבור לפריפריה כדי להצליח להשאיר את הראש מעל המים.

יש גם דברים נוספים שיכולים להגדיל את ההיצע וללחוץ את מחירי הדירות למטה. למשל, חזרה של צעירים להתגורר עם ההורים או הסבה של בנייני משרדים שיתרוקנו בשל המעבר לעבודה מהבית לדירות מגורים. אבל לפחות כרגע לא רואים תזוזות משמעותיות של דיירים החוצה מדירות והסבת בנייני משרדים למגורים זה דבר די יקר, שלא בטוח שהוא ישים בכל המקומות.

צריך לזכור ששוק הדיור מתנהג אחרת משוק המניות ולא מגיב מייד לשינויים כלכליים או למהלכים ממשלתיים. לוקח זמן עד שרואים את ההשפעה של הדברים האלו על מחירי הדירות, ולכן יכול להיות ששוק הדיור ימשיך להיות יציב בעתיד הקרוב ואת הירידה בביקושים ובמחירים נתחיל לראות רק בעוד שנה-שנתיים.

בכל מקרה, מי שמצפה לקריסת מחירים במרכז הארץ בסגנון זו של 1997-2008 כנראה צפוי להתאכזב. יש לזה שתי סיבות: דמוגרפיה והיצע. אוכלוסיית ישראל גדלה בקצב מהגבוהים בעולם – 2% בממוצע בשנה, ומנגד, מספר התחלות הבניה נמוך למדי – כ-50 אלף דירות בממוצע בשנה, והשנה השיעור יהיה אף נמוך הרבה יותר. על בסיס תחזיות הלמ”ס לגידול באוכולוסייה בישראל בעשורים הקרובים, ההערכות מדברות על צורך בבניית 80 אלף דירות בשנה בממוצע כדי לעמוד בביקושים. כל עוד ההיצע יהיה נמוך מהביקוש, מחירי הדירות אולי לא ימשיכו לטפס, אבל גם לא ירדו בצורה משמעותית. תוסיפו לזה את סביבת הריבית הנמוכה במשק, שתשאיר את המשכנתאות אטרקטיביות מאוד עוד הרבה שנים, ותקבלו תמיכה נוספת במחירי הדירות בטווח הארוך.

כלומר, רואי השחורות שמנבאים קריסה בשוק הנדל”ן הישראלי צפויים להתבדות. אולי תהיה פגיעה זמנית במחירי הדירות בעתיד הנראה לעין, אבל כדי שהמחירים ירדו באופן דרסטי נדרשת התערבות ממשלתית, דוגמת זו שהייתה בשנות ה-90, אבל לפחות כרגע אין ממשלה יציבה שתניע מהלך כזה.

דיון

  • משה  22/11/2020

    האם מניות הבנקים נראות מענינות להשקעה למרות העליה שחוו בשבועות האחרונים?

    • ינון אריאלי  22/11/2020

      כמו שכתבתי בטקסט, מניות הבנקים מעניינות במחיר בו הן נסחרות כרגע.

  • עומר .ג.  22/11/2020

    ינון שלום ותודה על הסקירה המעניינת. אתה כותב הרבה על ההשוואה במסלולי ההשקעה בין נדל״ן לשוק המניות (שוק המניות מנצח עם התיק בהמלצתך).
    אשמח שתתייחס לשאלה של מגורים בשכירות אל מול רכישת דירה בתקופה זו. קשה למצוא את ההגיון בלהמשיך לשלם שכירות כאשר החסכונות המושקעים יכולים להפוך להון עצמי לצורך לקיחת משכנתה, אבל המחיר יהיה פדיון תיקי ההשקעות.

    • ינון אריאלי  22/11/2020

      היי עומר,
      באופן כללי שוק המניות מניב תשואה גבוהה יותר מעליית מחירי הדירות, ולכן ברוב המקרים השקעת ההון העצמי שלך בשוק המניות ומגורים בשכירות תניב יותר כסף מאשר קנית דירה. עם זאת, כל מקרה צריך לבחון לגופו בהתאם לתשואה שתשיג להשקעה שלך, הריבית על המשכנתא, שיעור המינוף שתקבל, יכולת החזר הההלוואה שלך, וגם שיקולים נוספים שאינם כלכליים כמו איפה אתה רוצה לגור, האם אתה מוכן לחיות בדירה שכורה (עם המגבלות של זה) ועד כמה בוער בעצמותיך לגור בדירה משלך.
      אם אתה מתלבט אני ממליץ לך לפנות ליועץ אובייקטיבי ומנוסה בתחום הדיור או המשכנתאות שיכול לעשות לך סימולציה של שני התרחישים ותוכל לבחור את מה שמתאים לך.

  • זבולון  22/11/2020

    סקירה מעולה ינון!
    הסברת היטב את הנושא מכל הכיוונים. שאפו.

  • הקורא  22/11/2020

    כתבה ברורה ואינטילגנטית.

  • סנה זהבי  23/11/2020

    הי רוצה לשאול האם כדאי לקחת הלוואה ולקנות דירה בחו”ל להשקעה דרך חברה שהם בעצמם ישאירו את הדירה ולקבל על זה בין 8%עד 10% תשואה .

    • ינון אריאלי  23/11/2020

      היי סנה,
      אסור לי לייעץ. אני ממליץ לך להפנות את השאלה ליועץ נדל”ן מומחה.

  • אריק  28/11/2020

    אני קורא כבר שנים ארוכות את ההסבר לפיו אין מספיק היצע, וכל שנה יש יותר ביקוש לדירות מאשר התחלות בניה.
    אבל בפועל, זה לא שחסר היכן לגור בארץ.
    יש מלא דירות להשכרה, יש מלא דירות למכירה שלא נמכרות, דירות airbnb ריקות וכו’.
    אחרי שנים רבות של ביקוש הולך גודל של דירות למגורים, ללא היצע, היית מצפה שלאנשים לא יהיה היכן לגור, וזה לא המצב.
    איך זה מסתדר?

    • ינון אריאלי  28/11/2020

      היי אריק,
      הבעיה היא לא רק ביקוש מול היצע, אלא גם היכן נמצא ההיצע. רוב האנשים שואפים לגור באיזור המרכז, ולכן העובדה שיש 10 דירות ריקות בטבריה לא עוזרת להם. בנוסף, דירות להשכרה (או airbnb) אינן מהוות פיתרון לזוגות שרוצים לקנות דירה.
      המחסור בדירות הוא בגלל שהקבלנים רוצים למכור 100% מהדירות שהם בונים במחירים גבוהים, והדרך שלהם לעשות את זה היא פשוט לבנות פחות דירות מהביקוש בכל איזור בארץ. ללא התערבות ממשלתית המצב הזה יימשך עוד שנים רבות.

השאר תגובה

* כתובת המייל שלך לא תפורסם
* אנו מנועים מלענות על שאלות בנוגע למניות ספציפיות