בתקופה האחרונה, נראה כי שוק הדירות רותח לאחר עליות מחירים משמעותיות בארבע השנים האחרונות. מנגד, יכול להיות שגם שוק ההון כבר נמצא בנקודת רתיחה, לאחר הזינוק החד בשנה האחרונה. אם זה כך, באיזה נתיב עדיף לבחור לכספנו? הנה כמה נקודות שיעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.
“שוק הדירות תמיד עולה”
המיתוס הזה אינו נכון. אמנם, ב-3-4 השנים האחרונות מחירי הדירות עולים בצורה חדה, בגלל סיבות כמו רכישת דירות המונית של אזרחים זרים, הריבית האפסית במשק שעודדה רבים לקחת משכנתאות, והקצאת קרקעות מועטה מצד מנהל מקרקעי ישראל. אבל, אם תבדקו את המצב החל מתחילת שנת 2000 למשל, תיווכחו כי בארבע השנים שלאחר פרוץ האינתיפאדה, שוק הדיור בארץ נפגע בצורה קשה מאוד. במרכז נרשמו ירידות מחירים ממוצעות של קרוב ל- 10%, בירושלים צנחו המחירים ב- 30% בממוצע, ובחיפה המחירים לא עלו במשך 10 שנים, מ- 1994 עד 2004.
גם שוק ההון לא תמיד עולה, וכשהוא יורד זה לא ממש נעים (מישהו זוכר את 2008?). אבל, מנגד, ב- 2009 הוא כבר הספיק לתקן את מרבית הירידות ומתקרב לשיא של כל הזמנים. במילים אחרות, אם יש לכם סבלנות, ותפעלו בצורה חכמה על ידי השקעת כספכם באופן תקופתי, בדרך כלל תשיגו תשואה חיובית בטווח הארוך מהשקעה בשוק ההון.
“הרבה יותר קל להשקיע בנדל”ן מאשר במניות”
ממש לא נכון. כמו במניות, גם בנדל”ן, אם אתם רוצים להרוויח, אתם חייבים להבין כיצד פועל השוק, ולאתר הזדמנויות השקעה כאשר הן ניתנות במחיר זול. למשל, על ידי רכישת נכס באיזורים בהם אחרים לא קונים, ובעיתוי בו מחירי הנדל”ן שם נמוכים.
בניגוד לדירה, קל הרבה יותר להעריך את השווי האמיתי של חברה, וממנו לגזור את המחיר האמיתי בו צריכות להיסחר מניותיה. היריעה קצרה מלפרט בעניין זה, אך בניגוד לדירה, ששווייה העתידי תלוי בגורמים רבים שקשה להעריך אותם, חברה שווה לסך המזומנים שתזרים לקופתה במהלך חייה, משהו שניתן להעריך ברמה טובה יחסית.
התשואה של מניות גבוהה מזו של דירה להשקעה
זאת עובדה. בהנחה שאין עלייה בשווי הדירה, התשואה השנתית הממוצעת מהשכרתה, נעה סביב 3-4%. מזה, יש עוד להפחית הוצאות בלאי, שיפוצים, תקופות בהן היא תעמוד ריקה ללא שוכרים והוצאות נוספות. בשוק ההון, לעומת זאת, אפשר להשיג תשואות אטרקטיביות הרבה יותר. בממוצע, בטווח הארוך, שוק המניות מניב תשואה שנתית ממוצעת של כ- 10% ושוק האג”ח תשואה של כ- 6%-7%. פער משמעותי, שיכול להוסיף מיליוני שקלים לשווי ההשקעה שלכם בטווח של עשרות שנים.
מובן כי יש גם טיעונים בעד השקעה בדירה, בעיקר השימוש במינוף גדול בהרבה מזה שאפשרי בהשקעה בשוק ההון. יחד עם זאת, במינוף יש גם סיכון גדול יותר, ויש עוד טיעונים רבים כנגד השקעה באמצעות רכישת דירה. למשל, בניגוד לניירות ערך, דירה אינה נכס נזיל, ולא תוכלו למכור אותה בפרק זמן קצר ללא התפשרות במחיר.
אז במה לבחור?
בשביל שדירה להשקעה תניב לכם יותר מכמה אחוזים בודדים של תשואה שנתית מהשכרתה, תהיו חייבים להתמקצע בתחום, ולוודא שאתם רוכשים אותה במחיר זול. זה אפשרי, אבל ממש לא פשוט. שוק המניות לעומת זאת, מאפשר לכם להשיג תשואה מרשימה של בין 8-10% בשנה, בממוצע, גם אם אינכם מבינים דבר וחצי דבר בהשקעות. כל שעליכם לעשות, הוא לרכוש תעודות סל העוקבות אחר המדדים המרכזיים, ולהשקיע בהן סכום חודשי קבוע לאורך פרק זמן ארוך (Dollar cost averaging). לכן, עבור מרבית האנשים, שוק ההון הוא המקום המיטבי להשקעת כספכם.
