כבר עסקתי בשאלת ה”השקעה במניות או השקעה בנדל”ן” פעמים רבות, ואם אתם קוראים קבועים שלי, אתם בוודאי יודעים מה ההעדפה שלי: מניות כמובן. אבל אז קפצו אנשים וצעקו: “ומה עם המינוף?”
הרי כל העניין ברכישת דירה להשקעה הוא העובדה, שהמשקיע יכול להשתמש בהרבה יותר כסף ממה שיש לו. לכן יצאתי לבדוק: האם רוכשי הדירות להשקעה באמת מצליחים להרוויח מהמינוף? המסקנות עשויות להפתיע אתכם.
אם יש בידיכם 300 אלף שקל במזומן, שום בית השקעות לא ילווה לכם 700 אלף שקל נוספים כדי שתקנו בהם מניות. לעומת זאת, כשאתם קונים דירה, הבנקים יאפשרו לכם לקבל את סכום ההלוואה הזה כמשכנתה בריבית נמוכה יחסית, ולהחזירו על פני 20 שנה ויותר. היתרון הטמון במינוף הזה ברור: אפשר להגדיל את התשואה על ההון שלכם.
אבל זה יקרה רק אם התשואה שתשיגו תהיה גבוהה מהריבית על ההלוואה. חלק נכבד מהמשכנתאות היום צמודות לריבית הפריים, שהיסטורית עומדת על בין 4% ל-5%. המשמעות היא שהנכס שלכם צריך להניב תשואה גבוהה יותר מהערכים האלה. האם זה קורה בפועל?
רבים מעדיפים להתעלם מהעובדה שמחירי הדירות לא תמיד עולים. אמנם, בשנתיים האחרונות מחירי הדירות החדשות זינקו ביותר מ-30%, אך למעשה, ריאלית, מחיר דירה ממוצעת בארץ איבד כמעט 25% מערכו בשמונה השנים שלפני כן. במלים אחרות, מחירי הדירות חזרו למחיר הריאלי של תחילת שנת 2000. נכון, מדובר בממוצע ארצי, וישנם אזורים שעלו יותר באותן שנים. יחד עם זאת, המספרים הם חד-משמעיים: מחירי הדירות עולים בממוצע רב-שנתי של כ-2%-3% בשנה בלבד.
הנה עובדה נוספת ממאגר הנתונים הממשלתי: התשואה השנתית הממוצעת שמתקבלת מהשכרת דירה נעה בין 3%-5%. אם תחברו את שתי התשואות יחד, ובהנחות אופטימיות, תמצאו שהתשואה (הנומינלית) הכוללת מדירה להשקעה נעה סביב 5%-7%.
אם נשקלל את הוצאות הבלאי, השיפוצים והוצאות תחזוקה ושדרוג נוספות, הרי שהתשואה תהיה נמוכה בכ-0.5%-1% נוספים. קניית דירה או מכירתה כרוכות לעתים גם בתשלומי מס מסוימים, העשויים לצמצם את התשואה עוד יותר. מסקנה: המינוף הוביל את רוכש הדירה הממוצע לקבל תשואה גבוהה בכ-1% בלבד מהריבית על המשכנתה, וזה במקרה האופטימלי ביותר, שבו הניבה הדירה עליית מחיר ותשואת שכירות בקצה העליון של הערכים הממוצעים.
האם הפרש כזה הופך את המינוף ליעיל? בהתחשב בסיכון ובחוסר הנזילות הכרוכים ברכישת דירה להשקעה, הפער הזה קטן מדי. שוק המניות, אגב, למרות התנודתיות הרבה, הניב תשואה (נומינלית) של כ-10% בעשור האחרון (או 8% בניכוי מס רווחי הון של 20%). המינוף האפשרי כאן קטן יחסית, אבל יש לו פוטנציאל להיות אטרקטיבי הרבה יותר.
לסיכום: היום, כשריבית הפריים נמוכה למדי, יש אמנם יתרון למינוף הגדול המתאפשר בדירה להשקעה. אבל אם אתם חושבים כי הדברים יישארו כך לנצח, אתם כנראה טועים. בין שנגיד בנק ישראל יבחר להעלות את הריבית לאט או מהר יותר, היא תחזור בסופו של דבר לרמתה הממוצעת, והמסקנות שהצגתי כאן ימשיכו להיות נכונות גם בעתיד.
